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小区的物业费缴纳是件很琐碎的事

一不留神就会被要求交这个交那个

自己都没搞清楚这笔费用干嘛用的

就白白的把血汗钱上交了

面对物业费,

什么情况下业主可以拒交呢?

如果你遇到下面这8种情况,

可以理直气壮地拒绝缴纳物业费。

这8种情况可拒交物业费


1、对于物业公司要求交纳供热、中央空调等动力设备产生的能源费用不在业主交纳范围内的,可以拒绝交纳;

2、物业服务质量过差可暂时拒交,但要有有力的证据,并找寻实质解决办法;

3、物业提供合同内未约定或未经业主同意的服务时,业主有权拒交;

4、对于物业公司要求业主未收房之前就交纳物业费的行为,业主可坚决予以拒绝;

5、因房屋质量问题还未交房的,物业费是由开发商交纳;

6、物业公司没有和业主签合同的情况,业主可拒交;

7、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件的情况,业主可拒交;

8、物业公司擅自提高物业服务收费标准的情况,业主对擅自提高的部分可以拒交。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定,业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由司法裁判中对正当理由的认定要从严把握,一般限于物业服务企业不履行物业服务合同,或者履行合同存在重大瑕疵。

根据《物业管理条例》的规定,业主若违反物业服务合同约定,无正当理由逾期不交纳或拒绝交纳物业服务费的,业主委员会有权督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。

何谓“正当理由”?

事例:业主能否仅以物业服务企业没有把小区扫干净或者没有定期剪除花园里的杂草作为拒交物业费用的理由?

从合同法理的角度而言,合同一方抗辩权所赖以产生的法律基础是诚实信用原则,在合同中赋予一方抗辩权就是诚实信用原则的具体体现。因此上述事例不妥。

诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面:


1

根据诚实信用原则,如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时,应当进行调整,使利益平衡得以恢复,由此维持一定的社会经济秩序。

2

诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益,并建立密切的协作关系。

3

诚实信用原则允许当事人行使抗辩权,但不得滥用这项权利。因此,在司法实践中,判断业主拒交物业费是否基于正当理由,主要通过审查业主的拒交行为是否基于诚实信用原则而作出判断。

 相关案例 

靳建华、厦门中都物业管理有限公司与靳建华、厦门中都物业管理有限公司物业服务合同纠纷再审案

案例要旨:业主拒付物业费需有正当理由,该“正当理由”应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同,或履行合同有重大瑕疵等情形。

案号:(2016)闽民申128号

审理法院:福建省高级人民法院

这几个误区一定要避开!

有的物业费不能拒交

1

未居住使用可拒交物业费,错!

根据《物业服务收费管理办法》的规定,物业费一般包括清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用、物业共用设施设备的日常运行及维护费用等。所以,就算你买了房没有入住,同样不能拒交小区的物业费(物业明确指出不交钥匙可以不交物业费的除外)。

2

未签物业合同可拒交物业费,错!

根据《物权法》和《物业管理条例》的规定,业主委员会的决定对业主具有约束力。所以,只要业主委员会同意了与物业管理公司协议中的条款,且业主事实上已经接受了物业公司所提供的物业服务,就应按照实际发生的服务向物业公司缴费。

3

原业主欠费可拒交物业费,错!

根据《物业管理条例》的规定,业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。若房屋产权发生交易后,原业主所欠的物业费须及时补交,否则将影响新业主的正常居住。


物业管理公司有权处罚

不交物业费的业主吗?


1、物业管理公司能罚款吗? 

答:罚款是一种行政处罚行为,物业管理公司不是行政主体,因而没有罚款的权利。处罚权,只能由行政机关或司法机关或其他有处罚权的组织在其法定职权范围内行使。


物业管理公司擅自处罚的行为违反了《行政处罚法》的规定,没有任何法律的依据,不具有约束力。业主与物业管理公司之间没有任何的行政管理的法律关系。业主与物业管理公司之间是一种平等的合同关系,物业管理公司不能凌驾于业主之上设立处罚权。

 2、物业管理公司是否有权扣押业主的房屋钥匙? 

答:无权。向业主交付房屋是开发商的义务,如果业主已经付了房款,则开发商必须向业主交付房屋。物业管理公司向业主交付房屋是代开发商履行义务,只能以开发商的名义,不能以自己的名义。物业管理公司因为业主拒签业主公约或其他原因而不给业主房屋钥匙的行为,是将自己在物业管理合同中的相关权利关系附加到了替开发商履行交付房屋的义务中了,这是不符合法律规定的。

法律依据


1.《物业管理条例(2007修订)》

第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。

业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的,人民法院应予支持。

第六条 经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持

3.《北京市高级人民法院关于印发<北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)>的通知》

22、有下列情形之一的,业主可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用: 

(1)物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的;

(2)物业管理企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的


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